上海正以商务楼宇更新为支点，撬动城市空间的功能重构与能级提升，开启从“增量扩张”转向“存量提质”的城市发展新范式。

　　一场以“商圈单元”为载体的商务楼宇更新计划正在上海全面铺开。2024年，上海发布《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》，提出构建商务楼宇综合评价体系，按统一标准全面评估各级商务楼宇。

　　到2025年9月，上海已在全市范围划定40个商务单元，首批启动10个试点单元，包括小陆家嘴、虹桥商务区、苏河湾、大宁、大柏树、虹桥开发区、五角场、真如、漕河泾和世博园区等片区。

　　上海已成长为全球最大的办公楼市场，甲级写字楼存量超过1700万平方米。2025年上半年，上海办公楼市场整体空置率达到22.4%，部分非核心商务区的空置率甚至更高。

　　租金方面，上海写字楼市场租金已连续下降14个季度。2025年第三季度，全市平均租金环比下降3.3%至6元/平方米/天，创历史新低。区域分化现象显著，南外滩空置率降至4.5%，成为全市空置率最低的板块，而北滨江等区域空置率则高达56.5%。

　　未来6个月，上海办公楼市场预计将迎来约82万平方米的新增供应，2025-2027年上海写字楼市场预计将迎来263万平方米的新增供应，市场供过于求的局面短期内难以缓解。

　　2025年7月，上海市人民政府办公厅正式发布《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》（沪府办发〔2025〕13号），作为全国首个聚焦商务楼宇更新的专项政策，通过八大方面，为存量商务楼宇功能重构提供全周期解决方案。

　　该政策构建了覆盖商务功能、运营服务、产业空间、复合配套和街区环境的五位一体政策体系，形成闭环式更新路径。

　　新政最大的突破是赋予空间前所未有的“弹性”和“可塑性”。政策允许存量低效商务楼宇在保持主体结构、产证性质和主体功能“三不变”的前提下，获得最长不超过15年的时间，兼容科技创新、商业酒店、服务公寓、文化体育、教育培训、租赁住房等多元业态。

　　城市主中心与副中心：强化核心功能，鼓励兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等业态

　　地区中心区域：更注重“职住平衡”，允许引入商业酒店、研发创新、医疗服务、租赁住房等

　　社区中心区域：支持引入初创企业、养老托育、租赁住房等，打造共享空间和创新街区

　　产权分散是许多老旧楼宇盘活的最大障碍。例如，浦东新区宝安大厦6万平方米产权属大业主，另有3万余平方米分散于多个小业主；长宁区新虹桥中心大厦产权分属30余个主体。

　　新政对此提出分类施策，提出房屋产权协商收购、国有资产划转、长期租赁协议签署等多种权益归集路径。政策还鼓励国有企业通过产权收购、使用权租赁、引入第三方专业团队等方式推动商务楼宇整体统一运营，并且严格限制分割销售，保障楼宇整体品质与长期价值。

　　《实施意见》在守住安全底线与公共利益的前提下，通过放宽计容条件、延长土地款缴纳期限、优化简易装修审批流程等措施，尽可能降低更新成本，加快实施速度。

　　同时，鼓励在沪金融机构加大信贷支持，对符合条件及相关技术要求的示范项目还可给予资金补贴。例如，裕安大厦将原有的柴油锅炉替换为天然气锅炉，每年减少二氧化碳排放量超过800吨，获得了政府给予的40万元节能补贴。

　　黄浦区的亚洲大厦以“星空间”计划为抓手，逐步将商铺和办公空间改造为驻演小剧场。如今，这栋21层的建筑中已嵌入了20个“星空间”小剧场，成为周边上班族与外地剧迷的热门打卡地。同时，大厦高层的办公区域也吸引了演艺产业策划、融资、生产、制作、排练、宣传、演出等企业入驻，让普通写字楼蜕变为“东方的外百老汇”。

　　近期即将开业的苏河美欣公寓，正是新政下功能融合的生动实践。该项目由金外滩集团和申能集团下属申能能创公司合作开发、建设、运营，前身为美欣办公大楼，坐落于苏州河南岸黄金地段。改造后，它将为人才提供230套保障性租赁住房，并非单一居住功能，而是有配套商业，成为融合居住、休闲、消费的城市活力单元。

　　上海商务楼宇更新强调片区整体功能提升。目前已公示的6个试点单元平均规模3.4平方公里，各区域根据资源禀赋走差异化发展道路：

　　大柏树单元：确定“生命力硅巷，青和力街区”的定位，采用针灸式城市更新策略，打造低成本的高品质“临校空间”

　　苏河湾单元：以“十里苏河金湾，数字国潮水岸”为愿景，更新围绕“一河、一心、一环、两片”展开

　　漕河泾单元：重点提升宜山路等道路步行体验，提供便捷舒适的慢行空间，从单一功能产业园区向综合功能转型

　　新政实施后，市场反应积极。2025年第三季度，上海全市办公楼的空置率出现环比微降。成本驱动型搬迁和升级需求成为市场主要需求来源。

　　核心区域受益明显。第三季度，中央商务区空置率环比下降0.6个百分点；非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点。五角场、淮海中路、陆家嘴等板块活跃度位居前列。

　　2025年第三季度，上海投资市场整体呈现回暖态势。中邮保险领投的上海博华广场项目以约108亿元的对价成功交割，刷新近两年单笔交易纪录。

　　产业资本正在替代金融资本成为市场新买家。2025年7月，上海某建设集团以6.597亿元成功购得泰禾大厦，计划将总部迁入，并对外出租剩余空间。企业购置自用物业既能抵税，又规避租金波动风险，这种“产业资本替代金融资本”的趋势改变了市场投资逻辑。

　　新政实施后，市场两极分化趋势可能进一步加剧。核心区域优质资产将更受青睐，而非核心区资产面临空置率上升、租金下滑压力。

　　2025年上半年，上海法拍写字楼占总成交宗数的30%，占总金额的23%，成为投资者抄底重要渠道。松江区松汇中路398弄松江恒久财富中心历经九次拍卖后成交，成交单价约7255元/平方米，与核心区域资产形成鲜明对比。

　　商务楼宇功能转变常面临消防规范适配难题。以上海石油大厦改造为例，大楼从商业办公楼改为康养综合体后，消防登高作业点一度找不到符合要求的空间。最终，通过多部门协作，调整公共绿化，与隔壁学校共用消防登高作业点，解决了这一难点。

　　政策落地仍需跨越消防标准适配、配套同步升级、水电收费调整等障碍，需要后续细则明确。

　　随着《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》深入实施，上海写字楼市场将经历深刻变革：

　　功能融合深化：未来商务楼宇将向“商务+医疗+数据+文化”等多功能融合方向发展，形成城市空间新生态。商办兼容租赁住房、商业服务等业态的政策将得到更广泛应用。

　　区域协同推进：在首批10个试点基础上，上海将逐步扩大商务楼宇更新范围，形成全市联动、区域协同的更新格局。各区域将强化差异化定位，通过精准产业导入策略，持续吸引优质企业落户。

　　数字化与绿色化转型：政策引导资产持有者建立“数据也是资产”的理念。通过BIM（建筑信息模型）、物联网（IoT）传感器等技术，构建楼宇的“数字孪生”体，将能耗数据、空间使用数据、租户行为数据转化为可量化、可交易的价值。

　　物业名称区域面积（平方米）物业业主/运营方改造方向上海石油大厦虹口区大柏树单元约16,000上海石油大厦有限公司复合型康养综合体新长征商务大厦普陀区长征镇21,167（主楼17,640）新长征集团外立面装饰、设施设备全面提升普罗娜商务广场普陀区长征镇38,708（总建筑面积）普罗娜商务广场外立面灯光亮化升级天地软件园（南园）普陀区长征镇33,842（总建筑面积）天地软件园外立面灯光亮化改造复虹青创汇虹口区大柏树单元1,000（创业空间）复虹青创汇平台创业孵化空间亚洲大厦黄浦区21层建筑亚洲大厦20个小剧场组成的演艺空间苏河美欣公寓苏州河南岸230套保障性租赁住房金外滩集团、申能能创公司保障性租赁住房+商业配套城建大厦浦东新区400平方米共享空间城建大厦“沙发土豆&城市书房”共享空间

　　上海商务楼宇大规模更新不仅是物理空间的改造，更是城市功能的升级与空间价值的重塑。通过政策引导与市场推动，商务楼宇将实现从单一办公空间向多功能、复合型城市服务载体的转变。

　　上海商务楼宇更新政策的核心创新在于构建了“15年全周期合同管理模式”，既给予市场足够长的时间去进行改造、运营和收回投资，又为城市未来的长远规划保留了调整的余地。这种“动态兼容”机制保障了项目长期活力和最大化利用价值，而非短期炒作。

　　随着自贸区政策与商务楼宇更新的深度融合，上海商务楼宇的用途拓展将进入新阶段，为城市高质量发展注入新动能。这场以功能升级为核心的商务楼宇更新，已为上海城市更新注入新思路——精准调整、有机融合，让存量空间持续焕发价值，力争让每一栋商务楼宇，都成为适配城市发展、服务市民生活的“多功能生命体”。

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