因为商业空间创新和产业升级的共同使命，7月23日，一批城市更新的实践者齐聚南京商业地产·一见会客厅，促成了“南京更新派”的第一次碰头会。以下是本次主题沙龙活动与会者发言的主要观点，按发言顺序整理出来供行业交流。本次沙龙特邀江苏省设计大师、金宸建筑设计公司资深总建筑师李青参加。

　　朱莹是这次碰头会的提议者。她参与过大规模增量扩张阶段的地产开发金融服务，积累了很多经验，如今转向存量提质增效为主的城市更新阶段，她思考的，是一个城市更新项目的全流程中，每一个参与者都能做好自己的角色，从而形成闭环。

　　金融如何服务好城市更新？朱莹认为，一个商业地产项目从设计定位，到规划建设，再到运营收益，在全流程的闭环管理中，需要专业的人做专业的事。作为金融角色更多参与的环节是，如何安全监管好运营资金？如何快速收回投融资资金？希望利用“南京更新派”这个平台深入交流，发挥好金融服务实体经济的作用。

　　王飞，世邦魏理仕江苏公司董事总经理，他正在参加江苏省第三批城市更新试点项目的评审，这次申报的近100个项目中，有一批商业载体、产业园、商务楼宇、老旧厂房的更新项目，真正让大家亮眼的，还是有策、规、投、建、营、退一体化理念的项目，只是这样的项目太少。

　　一是重建筑而轻场景，重前期而弱化后期，建筑手法、更新思路、周边环境被更多关注，但需求以及后期运营的研究太少，这样的项目将面临巨大压力。

　　二是机制和体制的问题。增量开发时代的房地产逻辑，土地规划、建设、销售、退出的套路，已经玩的很顺畅，但城市更新时代，碰到的消防、规划、土地权属等问题，往往都是一事一议，有的区级政府或主要领导有担当，开个会就解决了，但按现行的政策或体制，就会拖的很久。解决机制体制问题，需要市级区级政府都有担当形成合力，而不是各自探索。

　　三是如何吸引社会资本进入城市更新。现状是好的项目赚钱的项目轮不到社会资本。今后要更多地探索片区和单元的更新，肥瘦搭配，通过市级统筹平台，吸引更多社会资本进入。

　　四是基于投建营退一体化的逻辑，需要一批优秀的产业运营商，所谓无产业不更新。商业地产的更新渐渐进入深水区，希望能形成标准，不断实现政策的创新和突破。

　　朱振兴现任金宸商业更新研究院执行院长。金宸在商业地产领域经验丰富，主导设计了多个知名商业综合体，近年来亦主导了多个商业体项目的更新改造。商业更新研究院致力于融合创新设计思维与商业价值逻辑，为客户提供全方位的“一站式”商业更新解决方案。

　　朱振兴指出，城市更新中的技术服务相对基础，核心挑战在于如何精准测算收益、塑造全新内容业态，从而有效激发投资方的更新动力。他期待“南京更新派”能成功搭建一个集成化平台，汇聚行业专家智慧，共同探索覆盖项目全链条、全周期、全专业的系统性更新难题解决方案。

　　此外，朱振兴倡议：传统商业已成逝去，新兴商业正在崛起。行业同仁应聚焦研究新型消费结构与行为模式，并据此打造适配的消费产品、场景及运营体系。他强调应重视艺术作为商业焕新引擎的作用，呼吁业界携手探索艺术商业化、艺术场景化以及“艺术+运营”的创新路径。

　　南京德融集团董事长丁翔认为，除央国企和头部投资运营机构，一般的运营商现在很难遇到优质的存量资产。如何找到自己的生存空间，从洪武北路1913国民小剧场，到碑亭巷南京时尚设计中心，到最近的徐庄中意文化产业交流中心，丁翔的体会就是做精品，用心打造产品力。他特别推崇城市更新项目的设计，“设计点亮空间”是他反复强调的观点，徐庄U7中意文化产业交流中心，引进了国民小剧场，在产品设计的时候，把一楼完全打开，既是剧场的大堂，也是公共空间，还是整个园区企业共享的高颜值会客厅。

　　万谷集团董事长刘煊认为，当前市场正处于新旧动能转换期，经济结构调整导致非居住类物业出现存量过剩，整体市场呈现出供大于求的态势。参考发达国家负资产现象，未来国内部分使用效率低下的非居住类物业也将逐步脱离其应有的资产价值。因此，城市更新的核心不在于简单解决物业历史遗留问题，而是通过更新手段全面提升非居住类物业的使用效率与经济价值。

　　刘煊分析说，城市更新通常包含三个阶段：一是项目改造，通过更新提升空间环境，为未来客户打造舒适现代化的使用场景，实现形象焕新；二是基础运营，根据不同项目的定位和客群需求，提供匹配的基础服务，并通过引入技术手段，优化物业运行效率，实现降本增效；三是产商服务，产业服务重点在于通过精准资源对接，帮助入驻企业提高效益，商业服务则围绕业态组合和客群定位，打造高匹配度的消费场景，通过持续运营活动和商户调整提升整体客流和使用效率。

　　南京作为全国首批城市更新试点城市，未来城市更新将成为支撑城市可持续发展的重要路径，其背后所涉及的设计、施工、运营、技术等环节将形成完整的专项产业链。南京商业地产商会作为跨界综合、具有巨大影响力的行业组织，会员企业基础雄厚，希望商会牵头成立产业生态联盟，发挥自身的资源优势，打通产业链上下游资源，助力形成完整产业体系，为市场提供更好的城市更新系统化服务。

　　李敏月是宝石花物业华东地区公司总经理、江苏宝石花物业公司总经理。她从开发百万平米大盘东郊小镇的开发商，转型为物业服务商，一直在思考社会的变化，城市空间的变化，人们需求的变化。她认为，城市更新一定不仅仅是空间的改造，更重要的是产业的升级，商业的人性化，让城市有活力，社区有人文关怀，有温度。她和在场的城市更新设计者和运营者探讨，如何在社区，包括老旧片区，通过更新，植入商业空间、文化休闲空间。

　　周林林是南京苏博投资顾问公司总经理，专注于城市发展和区域经济研究，长期为政府和各类平台公司提供决策咨询和担当产业及投融资顾问。苏博投资顾问公司也是在南京最早从事城市更新项目的前期研究和全流程咨询服务的专业机构。

　　周总在此次论坛中提出：南京要想大规模推进城市更新，首先还是对城市更新的顶层制度要进行彻底的模式重构。要让政府管理部门、各级平台公司、金融机构和投资人放开束缚，能有效和高效的参与到城市更新项目中，实现社会效益和经济效益的双闭环，构建一个全新的共赢生态。

　　他认为南京的城市更新下一步，最紧迫的还是政府管理层面如何进一步解放思想？他建议要做好以下两件事：

　　第一，南京要尽快改变现行规划管控体系和土地出让方式。因为城市更新主要是围绕着非标和废标资产进行，以前增量开发时期对土地和产品所形成规划管控标准已不适应和不能支持城市更新项目对土地盘活运转以及市场投资回报的要求。

　　第二，要进一步放开和优化对参与城市更新的各级国资平台的考核标准要求。城市更新目前处于起步、探索和模式的培育阶段，国资平台是主力军，要能让他们放开手脚，放下包袱，敢于担当，切实做好城市更新的统筹主体，并积极参与社会各类投资和运营主体合作，共同推动城市更新市场化运作。

　　轻重资产分离，是高和资本一直推行的资产盘活方式。作为高和资本南京城市合伙人，张枫浩认为，目前行业大环境不好，经济持续下行，其实不是钱变少了，而是货币的流通性变差了，尤其在不动产这个行业，大家不再频繁地交易，才会导致不动产市场供需关系的倒挂。如何破局？应该想办法增加资产的流动性。高和现在主推轻重资产分离提高资产的流动性，和一线城市和强二线城市政府部门合作，依托市级国资平台对主城区核心位置的优质资产做收并购。这些平台公司第一具有较强的统筹和实施能力，第二具有较强的抗风险能力，第三融资成本相对较低。所谓的轻重资产分离，也是让所有的重资产持有都由央国企去做，所有的轻资产的运营都交给成熟的运营公司，让专业的人做专业的事。未来所谓的二房东模式将会逐渐转化成纯轻资产运营的模式。

　　作为江苏省设计大师、金宸建筑设计公司资深总建筑师，李青在本次沙龙活动中强调：存量商业地产更新的核心，在于降本增效。

　　李青主持设计了包括奥体中心、江苏省美术馆新馆、六朝博物馆等在内的大量公共建筑，并主导了众多城市综合体的设计，奠定了金宸公司 “城市综合体价值设计专家” 的行业地位。

　　如何理解“降本增效”？李青大师以 “五个正向”为框架进行了精辟诠释：正向定位、正向设计、正向投资、正向运营、正向退出。

　　李青坦言，在存量建筑与土地盘活方面，业界曾走过不少弯路，付出了高昂学费。她指出，设计师参与城市更新应从源头介入，确保定位的正向性——涵盖银行资金定位、业态定位及运营管理定位，形成全链条闭环的正向体系。并深度考量投资回报、综合收益、业态组合与配比，力求平衡各方利益与城市价值。她特别强调消防设计必须前置且合规。许多项目临开业时因消防问题受阻的教训令人痛心。

　　近年来，她为多个片区更新项目提供策略，倡导将相邻街区捆绑规划（“肥瘦搭配”），通过综合平衡资金、争取政策支持实现整体效益最大化。

　　“我可以在九游娱乐上玩什么类型的游戏？”

　　李青大师指出，城市更新面临的最大困难是系统性匹配缺失：政策、规范、法规之间脱节，部门职能交叉或割裂，参与各方目标与路径不一，导致“各说各话、各自为战”，极大耗费心力与成本。因此，她最大的期许是：所有参与主体（包括政府职能部门）能够勇于担当，秉持正向理念。唯有形成合力，降本增效的目标方能水到渠成。

　　对“南京更新派”，南京商业地产商会执行会长冯宪法说，最初的动意，是集聚为城市更新项目提供解决方案的运营团队，因为他调查发现，70%以上的项目因为前期缺乏运营规划，导致建成后空置率高；一半以上的项目因为运营不善影响收益。在组织优秀运营操盘手的过程中，大家慢慢形成共识：城市更新项目全链条的优秀实践者，都应该是“南京更新派”成员。

　　冯宪法说，这次“如何促进商业地产焕新”的主题沙龙，可以说是“南京更新派”的自发行动。如何搭平台、建机制，促合作，南京商业地产商会将汇聚各方力量，吸纳行业智慧，围绕商业体、产业园区和商务楼宇的更新，积极探索“南京方案”。