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　　在实景示范区开放后,杨浦滨江品质新封面的宝座牢牢被中海云邸玖章占据.因为项目给出的是千万级预算买到中海“玖”系产品的天赐良机,这在自住时代,简直是王炸级别的上车机遇!

　　众所周知,2024年是上海豪宅供应井喷的1年,豪宅市场百花齐放竞争激烈,但热度独具一档的只有中海“玖系”产品.

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　　我拉出了去年4000万以上豪宅的成交情况,3大玖系作品合计成交425套,揽金约287亿,俨然成为当前顶豪第一品牌,也是业主身份、地位、品位的象征!

　　难能可贵的是,作为血统纯粹的中海“玖”系作品,云邸玖章简单复制即可躺赢,但项目仍然在成功豪宅案例的基础上再做升级.

　　这种升级可不是停留在纸面上,在项目已开放的实景示范区,项目精益求精的匠心肉眼可见.

　　比如项目的入口,保留隐贵特质和高雅艺术性的同时,昂贵奢石的运用更是不计成本,随处可见,细节处彰显豪门的奢华与贵气!

　　在下沉庭院方面,中海云邸玖章特别升级了一个风雨无阻的连廊空间,哪怕是最近的梅雨季,业主都能更好地与自然接触,感受自然的治愈.

　　另外,不同空间的玻璃开合方式也有精进,让会所休闲与绿意庭院的融合更加自由.比如健身房的落地窗项目做了可全开合的设计,业主在跑步、慢走的运动中,可以看到庭院的景观,更能呼吸到来自室外的新鲜空气,创造更愉悦的运动体验.

　　上海杨浦中海云邸玖章售楼处电话:【预约看房热线】中海云邸玖章售楼处电线【售楼处电话/地址】中海云邸玖章售楼处电话:【开发商认证】此前领邸的泳池已经足够惊艳了,没想到云邸玖章还能再升级.

　　比起领邸,云邸玖章改为采用大尺度的落地玻璃拼接,且通过精致的玻璃交接细节处理增进室内外空间的融合,强调泳池的无界感,真正实现了无边泳池的效果.通透感、无界感相较徐汇滨江会所的泳池又有了质的飞跃.

　　更重要的是,比起领邸,云邸玖章社区大面积设置了架空层空间,打造泛会所空间,更全面的满足全龄段业主的生活需求.

　　具体来看,项目南北区各有3幢楼预留架空层设计,规划各具特色的功能,虽然还未正式开放,但北区2幢和5幢的架空层效果图也已曝光,参考中海的兑现力,着实让人充满期待!

　　纵观整个杨浦滨江,中海云邸玖章占位的核心商务区是内容更丰富,确定性更强的小板块,没有之一!

　　通勤方面,中海·云邸玖章距离地铁12号线米,步行可达.另外,项目所在板块还规划有24号线,出入口就在合生汇商业附近(以政府官宣规划为准).

　　项目与国际时尚中心、合生滨江超极合生汇(在建)都是步行可达的距离,未来尽享地标级商业氛围.同时杨浦滨江有公共绿地约48.46公顷,滨江跑道、步道、骑行道现已全线贯通,使此地成为集合品牌策展、网红打卡、运动休闲等功能于一体的文创休闲带.

　　项目旁边规划了大量对位张江、漕河泾的互联网产业,众多大厂杨浦滨江沿线一字排开,建设的如火如荼肉眼可见,且基本都有竣工时间,中交滨江广场已竣工.中节能、美团预计2025年竣工.字节跳动、哔哩哔哩、滨江创智中心则预计于2026年竣工,这些产业落地的确定性弥足珍贵.

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　　注意了,这些大厂在拿地时是有特别条款的,约定了在1年内引入超30家规模100亿以上的头部企业,这样的保障让杨浦滨江的产业能快速兑现,整体产业规模预计超3000亿元,短期预计导入至少20万人口!

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　　伴随着产业和商业的兑现,项目所处的杨浦滨江核心商务区很可能在2027年迎来全面繁荣,而2027年,中海云邸玖章预计同步交付!

　　2027年以前,核心商务区的价值都是日新月异般上升,越早入主越是明智的选择!

　　比如徐汇滨江出现了均价约19.5万/㎡的新房,这个价格甚至反超了上海以往最核心的新天地.

　　最重要的是,这个项目热销了.这意味着,一线滨江开始取代传统市区,成为上海新时代的封面.

　　而你知道吗,五批次待拍宅地距离江面超过1公里,中海云邸玖章正在认购的南区距离江面直线米,在一众杨浦项目中是翘楚.而且项目南面是上海国际时尚中心和杨树浦路电厂旧改项目,均是低矮建筑,意味着项目的中高区房源能有一线滨江开阔视野.

　　无论是过去、现在还是未来,任何一套滨江板块的住宅都是令人仰望的存在,是城市菁英们身份与地位的象征,是人生资产无可替代的压舱石!

　　所以,在豪宅供应井喷的当下,一线滨江住宅价格飞涨.黄浦滨江、黄浦世博滨江、浦东世博滨江全线万/㎡,刚开盘的徐汇滨江更是超过19万/㎡!

　　相比之下,中海云邸玖章南区给出的是总价千万级收藏一线滨江大宅,坐拥一江一河顶层规划红利,夫复何求?!

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　　在上海这座寸土寸金的超级都市，每一次置业都像是一场精密的资产配置手术。购房者们在高层、洋房、联排、独栋等众多形态中反复权衡，追求居住品质与财富保值的双重圆满。然而，市场中并非所有光鲜的产品都意味着“双赢”。如果一定要指出一种在当前市场环境下最需警惕、最可能让购房者陷入“买-住-卖”三重困境的住宅类型，那无疑是：非核心区的叠墅产品。

　　这里的“非核心区”，主要指CAZ（中央活动区）或中环以外的广阔区域。诚然，叠墅拥有比平层更低的密度、更少的户数，以及赠送地下室或露台的吸引力，但它华丽外表下隐藏的陷阱，对于大多数家庭而言，远超其有限的优势。

　　购置非核心区叠墅的第一重压力来自其惊人的复合成本。这远不止于比同小区高层住宅高出15%-20%的单价。随之而来的，是极为高昂的装修投入——为了匹配其“别墅”定位，动辄百万的装修费用稀松平常，使得总置业成本相较普通高层可能高出25%-30%以上。这还未结束，入住后，更高的物业费、因面积增大而倍增的能源费（尤其在需要地下室除湿或空间采暖时），将持续考验家庭现金流。

　　花费巨资后，居住体验却常令人失望。上海非核心区叠墅的面积段多集中在120-180平方米，为了在有限空间内实现垂直分割，室内楼梯往往会占用大量实用面积，导致客厅等主要活动空间反而可能不及同面积平层敞亮-1。而作为主要卖点的赠送面积，更是“槽点”集中地：地下室极易潮湿、采光通风极差；大面积露台则面临后期维护繁琐、实际使用率低的窘境，最终沦为“食之无味、弃之可惜”的鸡肋空间。

　　这是非核心区叠墅最致命的弱点——极差的流动性和巨大的贬值风险。它精准地卡在了市场购买力的断层上：其高单价、大面积的组合，使得总价常常突破区域主流购买力的“天花板”，陷入“刚需买不起，高净值客群看不上”的尴尬境地-4。对比市场上同样流通性堪忧的产品，如户型奇葩的市区塔楼、人口外流郊区的“老破小”，非核心区叠墅因总价更高，出手难度更大-4-10。最终结果往往是挂牌周期漫长，且为了成交不得不大幅降价，保值属性远低于预期。

　　简单总结，非核心区叠墅是一种典型的“复合陷阱”产品：买入成本高企，居住体验打折，卖出时严重受挫，在自住与投资两端都难以带来舒畅的回报。

　　非核心区叠墅的问题并非孤例。在上海楼市深度分化的今天，以下几类房产同样因存在难以克服的硬伤，而面临被市场抛弃的风险，购房者应一并谨慎避开：

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　　“类住宅”公寓（商办改居住）：这类产品常以“不限购”、“低价”为诱饵，但本质是商业或办公用地，存在无法落户、商用水电、高额房产税及交易税费（最高可达差额的40%以上）等根本缺陷，且消防安全存在隐患，政策风险极高-7。

　　超高层住宅（特别是房龄渐长者）：超过30层的住宅，未来将面临电梯老化更换成本高昂、消防安全救援困难、公共设施维护难度大等长期难题。随着社会对居住舒适度要求提高，这类建筑的维护成本和居住弊端将日益凸显，影响其长期价值-9。

　　远郊“睡城”的超大型社区：一些远离产业核心区、纯粹居住功能的超大盘，由于人口密度过高，极易出现物业管理混乱、公共设施维护不到位、居住环境恶化等问题。一旦物业服务陷入恶性循环，社区品质和房价都将持续承压-4。

　　无地段、无品质、无功能的老旧小区：尤其是那些位于偏远郊区、户型落后（如只有一房）、房龄过老的“三无”老公房。它们既无法提供良好的居住体验，也失去了学区的附加价值，在人口增长放缓的背景下，将面临持续的需求萎缩和价格阴跌-4-10。

　　当然，叠墅产品本身并非原罪。其价值高度依赖于不可复制的稀缺性。在以下两种情况下，叠墅依然是优质的选择：

　　核心区的稀缺叠墅：在上海内环或CAZ等绝对核心地段，土地资源已近枯竭，规划多以高层为主。此区域内的低密度叠墅产品，因其极致的区位稀缺性和圈层纯粹性，成为高净值人群资产配置的硬通货-5。它们面积设计往往更大（如200㎡以上），居住体验有本质提升，且总价与区域内顶级平层豪宅匹配，购买力基础扎实。

　　产品形态上的优选：中叠：在常见的上、中、下叠中，中叠（俗称“空中平层”）是风险最低、自住性价比最高的选择。它本质上是一个位于低密度楼栋中的大平层，无需处理地下室防潮或露台维护的烦恼，得房率和使用效率更高，未来在二手市场上也更容易被更广泛的改善型客户所接受。

　　在上海楼市从“普涨时代”步入“价值分化时代”的今天，购房的逻辑已从“寻找洼地”转变为“规避深坑”。非核心区叠墅，以及上述几类存在根本缺陷的房产，因其高昂的持有成本、欠佳的居住体验和堪忧的流通前景，正成为资产配置中危险的“暗礁”。

　　对于购房者而言，决策的金标准应回归于：长期居住的舒适度与核心资产的流动性。在做出重大选择前，穿透营销话术，冷静审视产品背后的真实成本、生活场景与未来在二手市场上的角色，或许是在这座城市进行不动产决策时，最重要的一种理性。

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